Как покупателю обезопасить себя при покупке недвижимости на вторичном рынке

Кажется, что после дела Долина-Лурье на рынке вторичной недвижимости случился знатный переполох. Покупатели не знают как обезопасить сделку, чтобы ее не оспорил Продавец.

Чтобы разобраться в юридических таких сделок, а также возможных правовых рисках мы обратились за разъяснением к адвокату КА “ЭксЛедж” – Петрова Петра Викторовича

Новые угрозы при покупке жилья и как можно обезопасить себя.

Таки ситуации сложились по стандартной схеме: люди приобретают квартиру у пенсионера (при этом каких-либо риск-факторов в виде деменции, психических расстройств или запутанных ранее сделок с этой квартирой – не установлено на момент покупки), а затем пенсионер заявляет о том, что стал жертвой мошенников и под их влиянием продал квартиру, а полученную оплату отдал этим мошенникам и обращается в суд с иском о признании сделки недействительной, а суды, в свою очередь, встают на сторону такого пенсионера.

Стоит ли вообще приобретать жилье у пенсионеров и как можно обезопасить сделку?

Как правило, при проверки собственника покупатели просят предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете, этот шаг формально помогает подтвердить добросовестность покупателя в части проверки дееспособности продавца до совершения сделки, кроме того, в особых случаях (например, когда пожилой человек чем-то сильно болеет, затруднена речь или есть сомнения в текущем психическом состоянии), можно пригласить нотариуса и врача-психиатра, который перед совершением сделки проводит осмотр продавца и дает заключение находится ли он в состоянии понимать и осознавать фактических характер своих действий и их последствий, а нотариус фиксирует саму волю продавца на эту сделку и удостоверяет сам договор купли-продажи.

Таким образом, заключать сделки с пожилыми людьми можно и есть способы как минимизировать риски признания такой сделки недействительной.

Кроме упомянутых способов проверки продавца также можно (а в некоторых случаях даже нужно) попросить дать контакты детей, поговорить с соседями, с иными родственниками, для того чтобы выяснить наличие, либо отсутствия конфликтов среди родственников, судебных тяжб, реальные цели продажи квартиры, а также иные факторы, которые могут повлиять на оценку рисков для данной сделки.

Например, продавец говорит о том, что у него есть дочка и дает ее контакты и дочка подтверждает желание пожилого родителя на продажу квартиры, рассказывает где будет жить пожилой родитель и кто будет ухаживать, но при общении со соседями выясняется, что продавец болен онкологией и, по всей видимости, срок жизни остается не очень длительный, а еще у продавца есть сын, с которым по личным мотивам ни продавец ни дочка не общаются.

При таких вводных появляются существенные риски оспаривания сыном данной сделки при вступлении в наследство после смерти продавца, и эта информация может помочь купировать такие риски, например, получением нотариального согласия сына на продажу квартиры родителя.

Поскольку основная тема данной публикации новые угрозы при сделках с пожилыми людьми, то не буду подробно останавливаться на иных способах проверки надежности продавца и будущей сделки, которые должны быть знакомы и использоваться большинством риелторов и юристов, которые работают с недвижимостью.

Действительно ли пенсионеры массово становятся жертвами заблуждений от мошеннических действий?

Из общения с сотрудниками правоохранительных органов и банков известно, что нередко пенсионеры настолько входят в доверие к мошенникам, что пытаются снять все свои сбережения со счетов и кому-то передать даже при прямом уличении обмана со стороны сотрудников банка и разъяснений сотрудников полиции.

Вместе с тем, настораживает тот факт, что массовость явления по отмене сделок с недвижимостью по основаниям нахождения продавца под влиянием мошенников стала проявляться (по крайней мере в информационном пространстве) после судебного решения по иску народной артистки Ларисы Долиной. По данному делу суд установил, что продавец (Лариса Долина) находилась под влиянием обмана, а покупатель не проявил должной осмотрительности при приобретении недвижимости.

Суды указали на явные признаки, которые, по мнению суда, при должной осмотрительности должны были явиться основанием для сомнения в истинности воли продавца и указали эти признаки: подозрительная низкая цена, поспешность продажи, странное поведение посредников.

Следовательно добросовестность покупателя поставлена под сомнение, и в результате суд вернул квартиру Ларисе Долиной, а денежные средства покупателю не были возвращены, с указанием на то, что они получены мошенниками, и, следовательно, взыскивать их с продавца несправедливо.

Данное судебное решение стало неким макетом для решений по аналогичным ситуациям, но с одним существенным нюансом, признаки недобросовестности поведения покупателя недвижимости и как следствие основания для соответствующих выводов о недействительности сделки не всегда настолько явные и яркие. Одним из таких нюансов стало то, что в деле Ларисы Долиной она деньги за квартиру не получала и они напрямую ушли мошенникам, а в иных спорах продавец мог получать деньги лично.

Можно по-разному оценивать такой судебный подход к рассмотрению споров о недействительности сделок, и мы не знаем сколько еще таких судебных дел будет прежде чем вся эта история найдет свое отражение в разъяснениях Верховного Суда Российской Федерации, который, мы надеемся, все очертит грани справедливого рассмотрения подобных дел.

Какие правовые шаги можно предпринять, чтобы обезопасить сделку и что делать, если уже возникла ситуация с признанием сделки недействительной?

В таких ситуациях, если вы наблюдаете какие-либо такие признаки, то стоит очень (сугубо!) спокойно поговорить с продавцом, задать аккуратно вопросы о том как давно захотел продать квартиру, какие планы далее после сделки (можно спросить точно ли есть где жить, или как же теперь будет без дополнительного источника дохода к пенсии, если продавец имел иное жилье, а продаваемое сдавал в наём), можно и напрямую спросить не понуждают ли к сделки какие-либо обстоятельства, связанные с родственниками продавца и если да, то какие.

Я понимаю, что такая заинтересованность может вызвать даже встречное раздражение у продавца, но тут следует спокойно объяснить, что вы задаете вопросы не из праздного интереса, а потому что боитесь того, что продавец находится под влиянием мошенников и сделку совершает не исходя из своей реальной воли, а потому что кто-то заставляет, можете привести пример Ларисы Долиной.

И тут важно внимательно и трезво оценивать ответы на такие вопросы, если продавец логично и последовательно отвечает, приводит дополнительные аргументы к ответам, и ответы не кажутся отговорками, или вымышленными, то, скорее всего, действительно воля продавца является действительной.

Если ответы обрывистые, не связанные логически, или продавец старается уйти от ответов, заметно меняется в настроении, нервничает, проявляет коммуникационную агрессию при упоминании мошенников, то стоит задуматься и продолжить разговор в том ключе, что есть много случаев обмана, и предложить рассказать вам на условиях конфиденциальности историю про побудителей для этой сделки, сообщив, что в некоторых случаях информацию можно перепроверить, в том числе являются ли лица, ведущие диалог и побуждающие к сделке сотрудниками правоохранительных органов (так часто представляются мошенники и присылают фото фальшивых удостоверений в подтверждение своего, якобы, статуса), обратиться в полицию для уточнения деталей, либо обратиться на горячую линию Министерства обороны по вопросам, связанным с военнослужащими (на тот случай, если мошенники используют родственников военнослужащих), либо обратиться с заявлением в полицию или ФСБ в отношении тех, кто, якобы спровоцировал перевод денег незнакомым людям (на тот случай если мошенники сначала спровоцировали перевод незначительной суммы под предлогом возврата случайного перевода, а затем заявили, что человека могут привлечь к ответственности за финансирование терроризма или государственную измену и затем стали руководить его действиями) и т.д.

Но если такая ситуация из разговора с продавцом была выявлена, то лучше обратиться за помощью к адвокату, чтобы разобраться в ситуации для продавца и выработать оптимальный алгоритм противодействия мошенникам.

Конечно, покупатель, не заинтересован в продолжении какого-либо общения с продавцом, который находится под влиянием мошенников, но все-же исходя из интересов всего общества и предотвращения незаконных действий и наживы со стороны мошенников, стоит хоть какую-то помощь оказать такому продавцу, в любом случае он будет вам благодарен, а вы будете точно знать, что помогли человеку в сложной ситуации. Стоит помнить, что по отдельности мы менее защищены от преступного воздействия на каждого из нас, а помогая друг другу, проявляя чуткость в повседневной жизни к ближнему, мы становимся менее уязвимы перед любыми негативными вмешательствами в нашу жизнь.

Если же покупатель, проведя такой опрос продавца, сопоставив все обстоятельства убедился в прозрачности воли продавца и законности сделки, то можно дополнительно продумать некоторые пункты в договоре купли-продажи, которые закрепили бы свободное волеизъявление продавца.

И тут, помимо стандартной оговорки о свободе воли и нахождении в трезвом уме и здравой памяти и о том, что сделка не совершается в условиях признаков банкротства или финансовой зависимости, можно прямо прописать оговорку о том, что продавец не находится под влиянием обмана и что побудителем к сделке не являются какие-либо третьи лица,  также, что продавец не обещал и не намерен направлять финансовый результат сделки третьим лицам, а намерен распоряжаться им по своему личному усмотрению.

Ну и можно прямо указать, что продавец обязуется вернуть всю сумму, полученную в результате сделки в случае признания сделки недействительной в том числе на основании того, что она была совершена под воздействием обмана со стороны третьих лиц, не являющихся стороной сделки.

Подобные условия не являются стопроцентной гарантией того, что суд в случае рассмотрения спора по такой сделке примет их как основание для отказа в признании сделки недействительной или же в двусторонней реституции в случае признания судом сделки недействительной. Но подобные условия повысят ваши шансы для более справедливого разрешения судебного спора.

В любом случае суд будет анализировать добросовестность сторон при совершении сделки и просто прописав такие условия, но действуя недобросовестно (то есть имея представление о том, что продавец находится под влиянием обмана и желая этим воспользоваться в своих целях приобретения недвижимости) покупатель не вернет себе оплату по недействительной сделке, то есть вышеуказанные условия для договора купли-продажи недвижимости помогут только добросовестному покупателю, а не тому, кто хочет с помощью юридических уловок неправомерно воспользоваться ситуацией.

Также стоит упомянуть и про оплату по договору.

Получателем денежных средств настоятельно рекомендуется указывать только продавца, а не каких-либо доверенных лиц, родственников и т.п. Иногда представители продавца сообщают о том, что сам продавец находится за границей и, якобы, перевод невозможен, но это не совсем так.

Безналичные перечисления на счета физических лиц сохраняются, хотя в условиях санкций не все банки выполняют такие операции и чтобы избежать какой-либо рекламы в данной статье, я не стану приводить перечень банков, которые продолжают осуществлять перечисления в иностранные юрисдикции, поскольку перечень таких банков и их условия можно найти в свободном доступе. Правда некоторые иностранные банки блокируют поступления из России, но опять же не все, поэтому если продавец находится за границей и не желает скрывать сделку от закона, то найти вариант с его стороны и со стороны покупателя по безналичной оплате вполне можно.

Крайне не рекомендую использовать в качестве способов расчетов криптовалюту в связи с тем, что по закону она не может быть средством платежа (форма бартера или обмена активами не заменяют фактическую суть проводимых операций), а также в связи с недостаточным на данный момент нормативным регулированием вопросов, связанных с использованием криптовалюты в гражданском обороте между физическими лицами.

Что касается способа расчетов, то выскажу личное мнение, которое не является обязательным руководством к действию.

По моему мнению наиболее прозрачным и учитывающим интересы сторон способом расчетов является банковский аккредитив. Причем он открывается в банке в том числе, если человек (покупатель) приносит наличные денежные средства.

Такая форма расчетов заключается в том, что покупатель вносит на банковский аккредитив необходимую сумму, которая перечисляется продавцу после государственной регистрации сделки (некоторые банки сами следят за фактом госрегистрации, что обеспечивает очень быстрое получение оплаты продавцом), то есть покупатель защищен от того, что потеряет деньги, если сделку не зарегистрируют, а продавец защищен тем, что получит свою оплату, поскольку деньги на аккредитиве, как-бы, замораживаются на некоторое время и покупатель не может произвольно их оттуда вернуть себе.

И самое главное – такая форма расчетов оставляет неоспоримые «следы» и в случае спорной ситуации гораздо надежнее подтверждает как факт оплаты, так и цели платежа. Банковский аккредитив вполне хорошо совмещается и с ипотечным вариантом приобретения недвижимости, тогда на аккредитив вносится сумма, которая оплачивается из личных средств покупателя, что детально прописывается в договоре купли-продажи.

Некоторые общие рекомендации при сделках с недвижимостью

Во-первых, не следует принимать решения в спешке, для того чтобы все обдумать, взвесить, проверить и внутренне принять нужное решение может потребоваться некоторое время, день-два-неделя, в каждой ситуации по-разному, иногда такая пауза дает возможности жизни расставить все по своим местам и уберечь человека от неблагоприятных последствий.

Иногда полезно с кем-то посоветоваться, хотя есть у некоторых людей суеверная скрытность, но все-же надеюсь, что можно найти близкого человека, который для покупателя вне суеверных домыслов. И, кстати, если продавец очень спешит сам и поторапливает вас с принятием решения, то это тоже будет настораживающим фактором.

Во-вторых, проявлять внимательность к деталям, читать те документы, в которых требуется ваша подпись, спрашивать и выяснять непонятные формулировки в таких документах, а самое главное трезво оценивать ситуацию и происходящее.

И тут термин трезво я хочу употребить во всех его значениях, в том числе и предостеречь от принятия решения в период частого употребления спиртного или после обильного застолья, потому как практика показывает, что алкоголь действительно снижает когнитивные функции ума человека, хотя сам человек может это явно и не ощущать, но снижается та самая тонкая настройка ума, которая и помогает выловить какие-то детали или нюансы, которые не очевидны при прямом формальном взгляде на обстоятельства, и как результат можно упустить что-то важное, что потом приведет сначала к неверному решению, а затем и к убыткам и иным неприятным последствиям.

В-третьих, привлекать к участию в сделке специалистов, которым вы доверяете, и фактор доверия тут очень важен, потому как если нет доверия, то лучше найти иного специалиста, к которому вы будете больше расположены.

Привлечение специалистов так или иначе потребует оплаты, но может спасти ваши средства, потому что опытные специалисты намного быстрее смогут выявить рисковые факторы или иным способом оградить вас от неблагоприятных последствий.

Кстати, учитывая массовые случаи выявления существенных недостатков при приобретении квартир в новых домах, возможно будет полезно привлекать к осмотру квартиры строительного специалиста, который с помощью тепловизора, влагомера и иных приборов сможет оценить наличие, либо отсутствие трещин или пустых полостей в стенах, возможную избыточную влажность стен и потолка, оценить качество коммуникаций и выявить иные риск-факторы в новой квартире.